Mantenimiento de edificios: cuando la tragedia es evitable

Por Eugenia Ramos y Jimena Troncoso*

Los siniestros relacionados con falencias en construcciones sin mantenimiento impactaron en los últimos tiempos a Mar del Plata y a todo el país. Todos recordamos lo ocurrido en 2020, cuando el desprendimiento de una mampostería frente a Plaza Colón provocó la muerte de una mujer en el acto. También, aún duele la tragedia ocurrida en Punta Mogotes en la que una madre y su pequeña hija fallecieron aplastadas tras el derrumbe de varios balcones. Estos, son solo algunos ejemplos de muertes que podrían haberse evitado, si se cumpliera con el mantenimiento y control establecidos en estos temas.

Portal Universidad consultó al arquitecto Lelis Fernández, docente de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño de la Universidad Nacional de Mar del Plata, inspector y consultor en la temática tanto a nivel local como internacional, director del Laboratorio Certificaciones Tecnológicas, entre otros datos que presenta su recorrido profesional. Sin embargo, y para resumir su actividad y extensa trayectoria, Fernández es un “médico de edificios”, tal el nombre de su estudio de arquitectura.

Muchas veces los desprendimientos de mamposterías o balcones están vinculados a la negligencia.

Para evitar este tipo de hechos y sus potenciales tragedias, la Municipalidad de General Pueyrredon cuenta con una Ordenanza creada durante la gestión del Intendente Elio Aprile, luego de una grave situación vivida con el edificio del Banco Provincia. La normativa impulsada por el entonces funcionario José Luis Castorina y Leda Tidone, y aprobada por el Honorable Concejo Deliberante, lleva el número 12562. En sus primeros dos artículos indica:

Artículo 1º .- Declárase de interés público la inspección obligatoria, conservación y mantenimiento de las fachadas y muros medianeros de los edificios públicos y privados que posean una altura superior a los nueve (9) metros y tengan, además, una antigüedad de más de diez (10) años, contados a partir de la firma del Certificado Final de Obra o bien de su incorporación de oficio en el Catastro Municipal.

Artículo 2º .- El propietario del inmueble, su apoderado autorizado, o, en los casos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, el administrador en su carácter de representante legal del consorcio ante las autoridades administrativas, deberán presentar un informe anual sobre el estado de conservación de las fachadas y muros medianeros incluyendo todos los elementos orientados hacia la vía pública.

“La ordenanza está vigente y se cumple – explica Lelis Fernández -. Si hay un riesgo de desprendimiento, se hace un informe y la municipalidad interviene inmediatamente. Una vez que se presenta el informe, se detecta el problema e indican qué medidas de seguridad tomar, se otorga un plazo de 180 días para iniciar los trabajos”.

Trágica caída de la mampostería edificio Plaza Colón (2020). Foto: Diario La Capital

La municipalidad es quien controla a partir de sus inspectores. La empresa debe cumplir una serie de requisitos y, cuando se presenta, se constatan. “Es un ida y vuelta hasta que se logra cerrar la obra”, resume Fernández sobre los pasos burocráticos a seguir ante estas circunstancias.

“Si el edificio tiene un buen estado de mantenimiento se pide un certificado de cumplimiento con la ordenanza, y ese certificado sale con una validación de 3 años. Luego, hay que volver a presentar un informe técnico dando cuenta del estado y así sigue la cadena”.

“Los desprendimientos y potenciales tragedias son evitables, claramente”, sentencia el “médico de edificios”. El problema radica en que muchos de los síntomas, antes que ocurran los siniestros, no están a simple vista. Entonces, las inspecciones que se hacen por afuera, o los informes que muestran fotos del exterior del edificio, en la cual todo aparenta normal, no suelen ser suficientes para advertirlo. Todo depende del factor humano, de la responsabilidad con la que se hagan las inspecciones o los informes y, también, de estar todos atentos ante los primeros rasgos de potencial problema estructural.

“Si bien los controles existen y la ordenanza exige un informe periódico con respecto al mantenimiento, queda esperar que la empresa haya entregado las cosas como corresponde”, detalla el arquitecto.

Todos deberíamos estar involucrados en el mantenimiento de los edificios.

Más allá de lo técnico legal, hay una cuestión práctica de mantenimiento, de orden general propio de nuestra sociedad. “Se tiende a pensar que los inmuebles son cosas durables eternas y que no necesitan mantenimiento como otros bienes que incluso traen algún manual de usuario, como los autos”, asevera el docente.

“En otros países exigen esa especie de manual de usuario a los edificios, con características técnicas de mantenimiento. Está bien que así sea, porque nada dura eternamente, algunos ítems de obra son susceptibles de tener procesos de degradación más rápidos. Todo el mundo sabe, las pinturas duran tres o cinco años, a lo sumo los selladores otro tanto; y así podría citar elementos de obras que están sujetos a los que se les dice objetos de degradación atmosféricos”, agrega.

En síntesis, “todos deberíamos estar involucrados en el mantenimiento de los edificios, incluso los ciudadanos como usuarios, más allá del proceso técnico legal que exista”, dice el arquitecto quien ejemplifica al preguntarse “¿qué pasa con los edificios que tienen menos de 9mts de altura y no cuentan con una legislación que exija hacer un informe técnico?”.

“El grupo que más rápido se va a anoticiar de algo raro es el de usuarios, es el que está conviviendo en el edificio y es el que, ante alguna anomalía, una grieta, un sonido, es el primero que debe anoticiar y ahí es donde si hay algún buen criterio se necesitará de algún profesional para que lo asista”, concluye finalmente Lelis Fernández para concientizar sobre la importancia de también hacernos responsables individualmente del tema.

*Estudiantes del MediaLab, primer Laboratorio de Redacción para Medios Digitales. Se trata de un sistema experimental que consiste en el trabajo periodístico, de producción propia, que desarrollan alumnos del Taller de Redacción para Medios Digitales, correspondiente a la Tecnicatura de Periodismo Digital que se dicta en la Facultad de Ciencias Económicas y Sociales de la Universidad Nacional de Mar del Plata.