Preocupa que Mar del Plata no tenga un ordenamiento territorial en su crecimiento urbano

En la ciudad se ven cada vez más construcciones de grandes hoteles o edificios, los más notables sobre la línea costera. Estas semanas se anunciaron una serie de obras privadas que se están llevando a cabo o empezarán este año, como la construcción de un Distrito de Arte y Diseño en las tierras donde se levantaba el estadio Súper Domo, un hotel en el lote frente al mar donde se encontraba el famoso Hotel Hurlingham, la recuperación del edificio histórico del Château Frontenac con la construcción de dos torres de departamentos detrás, entre otros.

Muchas veces estos edificios se levantan en zonas céntricas donde hay una “sobreconstrucción” o en barrios en los que desentonan por su alto, entre otros. Esto nos hace preguntar si existe algún tipo de reglamentación que regule la edificación en Mar del Plata. Por eso desde Portal Universidad nos comunicamos con Jorge Fortezzini, arquitecto, para conocer cómo se encuentra la situación actualmente.

Fortezzini comentó que existe “el Código de Ordenamiento Territorial, lo que hace es regular a través de las normas, y establece las pautas del desarrollo urbano de la ciudad de Mar del Plata”. Este código, más conocido como COT, nació en el año 1978 de manera provincial y luego se fue actualizando. En el caso de la ciudad de Mar del Plata, el municipal tuvo su última actualización en el año 2016. “Se requiere de actualizaciones porque las expresiones urbanísticas son muy dinámicas y por lo tanto se deben establecer pautas”, dijo Fortezzini.

El problema surge cuando el código no es dinámico, sus normas son muy rígidas o no está actualizado porque allí entran en juego las excepciones que benefician al mercado. Los constructores están habilitados a pedir excepciones si se considera que suceda alguno de estos casos. El arquitecto ejemplifica con las viviendas o edificaciones costeras: “El gran problema que tienen es que en la gran mayoría o muchos de los casos, los permisos de construcción han sido vía excepción. O sea tenés un código, pero luego al presentar los planos hay ciertas estrategias y lógicas que se utilizan para sortear esos permisos”.

“¿Eso está bien? No, no está bien. Porque la norma si se hubiese respetado, el perfil costero hubiese sido mucho mejor. Hay vías excepciones, hay cuestiones que no son extremadamente claras y permiten este tipo de cosas, que después se generan edificaciones que terminan siendo por vía de la excepción”, explicó Fortezzini.

La función del código es determinar hacia dónde quiere desarrollarse la ciudad. Para ello también existió en un momento un plan estratégico de desarrollo en el que intervinieron distintos actores y que establecía las lógicas de crecimiento y desarrollo de la ciudad: para que lado debe expandirse, cuáles son los polos centrales, entre otras cuestiones. Sin embargo, este no funcionó en su momento, “tenemos estas situaciones que generan – no solamente en la costa de Mar del Plata, sino también hacia adentro en áreas y zonas próximas a Güemes, Arenales, San Lorenzo y Peña -una explosión edilicia”.

Tenemos estas situaciones que generan, no solamente en la costa de Mar del Plata, sino también hacia adentro en áreas y zonas próximas a Güemes, Arenales, San Lorenzo y Peña, una explosión edilicia.

También está lo que tiene que ver con patrimonio como es el caso de la casa histórica de Mariano Mores, la de propiedad del ex gobernador Rocha que fue donada al municipio. Ubicada en Alem y Gascón se propuso construir una torre de 19 pisos en los terrenos lindantes al chalet argumentando que esas obras pasan como amenites, es decir, benefician al lugar y contribuyen a su disfrute. “Yo en lo personal no comparto, creo que las obras son precisamente la obra en sí y su entorno, sino basta el ejemplo de la casa sobre el arroyo que no es solamente la casa sino precisamente también su entorno”, explicó Fortezzini.

El mercado inmobiliario y el impacto económico

Si bien la mayoría de estos nuevos edificios parecen deshabitados, tienen un alto nivel de ocupación: “Puede sorprender, son inversiones que se hacen y hay mercado, un mercado especulativo por supuesto, para una cierta elite que puede adquirir estos departamentos a costos muy elevados en todo lo que es la franja costera de nuestra ciudad”, comentó Fortezzini.

Hay impacto económico de estas inversiones en la ciudad, pero este es cerrado, es decir, para un sector muy específico y limitado. “Siempre cuando se generan desarrollos inmobiliarios hay un impacto económico. Hay actividad como la utilización de mano de obra: todos los obreros trabajan en las diferentes empresas constructoras, muy concentradas por cierto, pero encuentran así una salida laboral. Y después la venta de venta de materiales, donde hay que remarcar que muchos de estos edificios de los que estamos haciendo foco traen materiales desde de la ciudad”, dijo el arquitecto.

“Hay instituciones y organismos como la Universidad Nacional de Mar del Plata o el Colegio de Arquitectos que en muchos de los casos expresan a veces las disconformidades de cómo es el desarrollo acá en nuestra ciudad”, explicó Fortezzini y manifestó que desde las autoridades “a veces atienden esas llamadas y a veces no”. Pero lo cierto es que el frente costero cada vez tiene una mayor densidad y esto provoca cuestiones no solamente del paisaje, sino también ambientales y que generan problemas con los servicios.

Para que el urbanismo se desarrolle de manera correcta hay que volver al ordenamiento, “lógico, sostenido, equitativo, sería lo más importante de que pudiese lograrse. Hay quienes dicen que no existe el urbanismo, pero lo que sucede es que el urbanismo queda mucho en manos del mercado, no hay ausencia del Estado, sino otro tipo de presencia y ahí es donde hay que hacer impronta”, reflexionó Fortezzini.

Según el arquitecto, lo ideal es “establecer pautas donde sean muchas más amplias las opiniones de los organismos intervinientes y con intenciones diferentes, para tener una ciudad mucho más justa, más equitativa y más desarrollada territorialmente y no en altas concentraciones como la modernidad nos ha llevado”.

Lo ideal es establecer pautas donde sean muchas más amplias las opiniones de los organismos intervinientes y con intenciones diferentes, para tener una ciudad mucho más justa, más equitativa y más desarrollada territorialmente y no en altas concentraciones como la modernidad nos ha llevado