Cuando la excepción se vuelve norma: el debate por las torres en Mar del Plata
En los últimos años, Mar del Plata ha experimentado un crecimiento inmobiliario concentrado en zonas costeras y barrios tradicionales, donde se han autorizado edificios de gran altura que modifican sustancialmente el paisaje urbano y afectan la calidad de vida de los vecinos. Dentro de este sinfin de construcciones, la excepción para montar una torre de 35 pisos a metros del mar fue el detonador para que las tensiones entre organizaciones vecinales, desarrolladores y el propio municipio crezcan aún más.
En relación a ello, la arquitecta e investigadora del CONICET, María Eguren, dialogó con el Sistema de Medios Públicos de la Universidad Nacional de Mar del Plata (UNMDP) sobre los desafíos actuales de la planificación urbana, el impacto del mercado inmobiliario en el territorio y la necesidad de recuperar el derecho colectivo a la ciudad.
El primer punto a analizar en este tipo de conflictos es el aparato normativo que organice la situación. Así, Mar del Plata posee un Código de Ordenamiento Territorial (COT) que indica que en los sectores costeros, por lo general R3, todo aquello que esté por encima de los seis pisos forma parte de excepciones o regulaciones especiales firmadas y habilitadas por el Concejo Deliberante pero que están por encima de la norma urbana.
Según Eguren, la permisividad de las excepciones terminó transformando la regla y alterando el perfil costero de la ciudad. “La excepción se ha convertido en regla. En los últimos años se habilitaban edificios de diez niveles y ya estaba normalizado, pero en los últimos cinco años se aprobaron proyectos que superan los veinte pisos. Incluso hay una torre aprobada de treinta y cinco”.
Ante este escenario, destacó la importancia de la organización vecinal y la acción colectiva para frenar los abusos normativos. “Convocamos abogados, presentamos la demanda al municipio y logramos una medida cautelar para que se frene esa obra. Pero hay que empezar a hacer acciones de movilización ciudadana, porque una cosa eran los diez pisos que teníamos como normalizados y otra cosa son treinta y cinco niveles de altura”.
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Eguren también subrayó la necesidad de actualizar el Código de Ordenamiento Territorial para evitar que el mercado defina unilateralmente el modelo de ciudad. “El COT está desactualizado y requiere una revisión. Si estas torres van a ser un nuevo signo de época, hay que planificar sectores donde sea viable tenerlas, que no estén en el medio de barrios tradicionales o patrimoniales de baja altura. Se deberán pensar zonas específicas para este tipo de emprendimiento”.
En ese sentido, propuso alternativas de localización que compatibilicen el desarrollo con la preservación del paisaje costero. “Se pueden pensar alternativas. No estamos en contra de absolutamente todo, sino de planificar con un criterio mínimo. Por ejemplo, hacia el sur o hacia el norte de la ciudad hay zonas aptas, con el retiro necesario de la costa para que las sombras no perjudiquen el paseo costero”.
Foto: Mapa donde se observan parte del ordenamiento territorial de la ciudad de Mar del Plata. Fuente: MGP
Al analizar el impacto de estos proyectos, Eguren detalló las principales afectaciones urbanas y ambientales. “El primer punto de afectación es el cono de sombra, que es de casi cuatro manzanas. También el impacto eólico, porque estas torres producen conos de viento. Nuestros servicios no están preparados para más de dos niveles de vivienda en ese barrio, y además hay un impacto simbólico y social muy fuerte sobre el patrimonio”.
Excepciones al COT: “No deberían pasar solo por el Intendente”
Por otra parte, advirtió sobre las irregularidades en los procesos de aprobación de obras y la falta de controles. “No alcanza con un informe preliminar de impacto ambiental. Incluso la persona firmante de ese impacto preliminar es la pareja actual del secretario de Obras, por ende la incompatibilidad es total. Y tampoco alcanza el estado en el que se presentó el proyecto: son croquis a mano alzada”, denunció.
La arquitecta cuestionó además el sistema de compensaciones urbanísticas que habilita construcciones por encima de lo permitido sin una contraprestación adecuada. “Estamos regalando la adjudicación de estos indicadores a cambio de casi nada, se diría un cambio de baldosas de una plaza. Antes, cuando se construyó el edificio Habana, la compensación fue una escuela municipal que hoy sigue funcionando. Ahora no hay ninguna compensación real”.
Eguren también denunció la falta de transparencia en la comunicación pública del tema y el vínculo entre medios y desarrolladores inmobiliarios. “A veces es muy difícil llegar a los medios locales porque no es casual que son los mismos dueños de las empresas desarrolladoras. Hay portales que no solo no nos entrevistan, sino que difunden información diciendo que estos desarrollos promueven el turismo internacional, comparándolos con Dubai o Miami”.
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Finalmente, la especialista hizo un llamado a la participación ciudadana y a repensar el modelo de ciudad que queremos construir. “Es muy importante llamar a los marplatenses a pensar qué perfil de costa quieren. No estamos en contra del trabajo ni de la construcción, pedimos que se respeten las normas y que no se manipule al trabajador para justificar violaciones al Código. Lo que no tiene sentido es meter treinta y cinco pisos frente al mar”.
Eguren concluyó con una advertencia sobre el riesgo de continuar sin planificación integral. “Hay muchos intereses en juego, pero aunque se pierda hay que seguir poniendo diques de contención. Nunca es la última batalla”.
