Excepciones al COT: “No deberían pasar solo por el Intendente”

Desde esta semana, el Ejecutivo municipal ya no necesitará contar con la autorización del Concejo Deliberante para otorgar habilitaciones comerciales en aquellas obras que se encuentren dentro de espacios no contemplados en el Código de Ordenamiento Territorial (COT). Según la ordenanza aprobada, los proyectos podrán ser habilitados de forma inconsulta, siempre y cuando se trate de locales de hasta 300 metros cuadrados.

La función del COT es establecer y definir el tipo de actividades que se pueden realizar en cada zona de la ciudad. Sin embargo, existía una alternativa a esta regulación que consistía en el otorgamiento de una excepción emitida por el Concejo Deliberante, que a partir de esta medida, quedará en manos del intendente, Guillermo Montenegro. 

Para profundizar sobre esta modificación y la relevancia de contar con un código de este tipo, desde Portal Universidad nos pusimos en contacto con Eugenio Fernández, arquitecto y docente de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño de la Universidad Nacional de Mar del Plata (UNMDP).

Foto: Mapa donde se observan parte del ordenamiento territorial de la ciudad de Mar del Plata. Fuente: MGP.

Consultado sobre la función que tiene el COT en Mar del Plata, Fernández dijo: “Es un código que regula de alguna manera todo lo que podemos hacer o no hacer en el entorno del distrito de General Pueyrredon. Lo que regula es todo tipo de construcciones, aquello que se debe respetar en todas las áreas de la ciudad a la hora de emprender una obra teniendo en cuenta el entorno. De este modo se estipula que tipología constructiva es posible realizar o intervenir y esto depende de si hay alguna construcción existente, que superficie de suelo máxima se puede ocupar y una serie de indicadores que con el código regulan lo que sería la forma de la ciudad”.

“La regulación que hace el código también establece que densidad se debe respetar, que tipología, la altura máxima de los edificios, y designa los distintos distritos que deberán ocuparse para la actividad residencial, comercial, industrial y semirural”, agregó.

Ante esta información, es evidente la necesidad de contar con un instrumento que regule, organice y ordene la forma en la que la ciudad se transforma y cambia su morfología. Sin embargo, es frecuente escuchar que se permiten excepciones a este código y consultado sobre los requisitos que deben cumplirse para ser merecedor de una excepción Fernández precisó: “Entramos en un campo que es un poco pantanoso. Es cierto que el código plantea un marco regulatorio bastante preciso y que derivado de ese código uno puede configurar la construcción de una ciudad ideal. Si Mar del Plata no existiera, el código ordenaría con mucha precisión como es la forma de la ciudad. El tema es que la ciudad existía antes del código y seguirá existiendo después. La relación entre el código y la ciudad siempre ha sido una cuestión de competencia, hay intereses que se cruzan, intereses que a veces son muy especulativos y otros que son reales, porque el código no contempla determinados aspectos. Es un código muy viejo que se ha ido retocando y tenemos que tener en cuenta que cambia la sociedad, cambia la forma de habitar, la forma de relacionarse con los espacios públicos”.

“También existe una cantidad de casos, una mancha urbana donde el código no regula el crecimiento de la ciudad. Estoy hablando de lo que sería la corona de asentamiento que nos rodea hace unos cuantos años y crece vertiginosamente. Es imposible meterla bajo el código porque la gente construye lo que puede y muchas veces no lo respeta. Ahí tenemos un déficit operativo, hay una cantidad de ciudad que no lo puede respetar en su totalidad. El concepto de planificación también hay que ponerlo en discusión porque las coronas urbanas son incontrolables, sobre todo en las ciudades latinoamericanas. Hay que trabajar en la inclusión de los espacios en la periferia urbana, en la regeneración de calidad de esos tejidos, sino todavía vivimos en la edad media. Tenemos un extramuro donde la gente vive en condiciones que no son dignas, sin agua y sin servicios mínimos”, expresó.

¿Todas las excepciones son necesarias?

Foto: Muchas excepciones permiten construir edificios que superan la altura permitida por el COT. Fuente: Télam.

Respecto de la necesidad de permitir algunas excepciones al código, Fernández explicó: “El campo de las excepciones también ha sido un campo bastante debatido, polémico, porque se han producido unas excepciones un poco extrañas. Considero que algunas de ellas, más que favorecernos, atentaron contra el uso de espacios públicos. La flexibilización es un aspecto del problema, la habilitación es una cosa y la construcción es otra. Si ahora se quita de en medio al Concejo Deliberante y se reducen todos los requisitos que aparentemente había antes para otorgar la excepción, eso puede ser riesgoso”.

“Las excepciones no deberían pasar solo por el intendente, a mi manera de entender. Hay muchos casos de excepciones, yo mismo he pedido alguna excepción, pero la mayoría de los colegas trabajan en el pensar creativamente, buscan formas de solucionar creativamente determinados problemas que chocan con la convivencia de una morfología incluso anterior a determinadas normativas. Específicamente hay algunas problemáticas para las cuales pedir una excepción, hasta ahora y en este tipo de ordenamiento, yo no lo veo mal. Cuando hablamos de otro tipo de excepciones, donde la especulación u otros problemas son más serios, como el famoso caso de la suspensión de las reglamentaciones para aprobar el Bristol Center, entonces ahí sí estamos ante un escenario complicado. Otro de los casos emblemáticos de la ciudad es la excesiva altura de los edificios frente a la costa”, dijo.

Asimismo, respecto de los conflictos que pueden surgir a partir de las excepciones explicó: “es necesario buscar una relación entre lo nuevo y lo viejo, para ponerlo en un marco dialéctico histórico de la arquitectura y de la ciudad. Si no respetamos esa historia, vamos a pagar un precio y lamentablemente ahí no tenemos mucho margen para la discusión más que exponer que la sociedad no está conforme. Por otro lado, es evidente que la ciudad necesita líneas de desarrollo, pero hay que preguntarse: ¿Cómo y hacia dónde nos vamos a desarrollar? No queremos una ciudad dimensionada exclusivamente por lo especulativo”.

Invasiones de espacio público e industrias en barrios residenciales: ¿Qué recursos tienen los ciudadanos para frenar esta situación?

Mediante las excepciones al COT se han habilitado comercios e industrias en zonas residenciales que afectan a la calidad de vida de los vecinos y es necesario encontrar un balance entre el aporte económico que hacen a la sociedad estos desarrollos empresariales y el impacto que tienen en los barrios. Sobre los recursos y herramientas que disponen los ciudadanos, Fernández dijo: “El vecino tiene todos los recursos que la democracia permite. Uno tiene derecho a peticionar ante las autoridades y tiene que hacer valer su opinión a través de las acciones civiles o a través de sus representantes. También existen situaciones intermedias como organizaciones que pueden interceder, como el Colegio de Arquitectos la por vía judicial”.