¿Existe un “boom” en materia de construcción en Mar del Plata?

En los últimos años, el desarrollo en materia de construcción en Mar del Plata se profundizó: hoteles y edificios de gran porte, así como diversas obras impulsadas por el sector privado se pueden observar en distintos puntos de la ciudad. Y este crecimiento también parece proyectarse a futuro, con la reciente aprobación del Concejo Deliberante de tres proyectos urbanísticos: la puesta en valor y refuncionalización del predio donde funcionaba el ex hotel Hurlingham (Boulevard Marítimo 4063) y de Villa Titito (Santiago del Estero 1299),  así como la construcción del Distrito de Arte y Diseño (DAD), para la zona de Juan B. Justo y Edison. 

Pero este incremento de proyectos y construcciones genera ciertas interrogantes: ¿Se trata efectivamente de un “boom” en materia edilicia? ¿Existe un desarrollo territorial equitativo en la ciudad? ¿El Código de Ordenamiento Territorial vigente – que data de 1978 y en la Mar del Plata tuvo su última actualización  en 2016  – es efectivo para regular lineamientos que sean acordes con el desarrollo urbanístico actual? Para poder responder a todas estas preguntas y analizar la situación actual, desde Portal Universidad dialogamos con Diego Domingorena, presidente del Colegio de Arquitectos de Mar del Plata.

En cuanto al incremento de las obras y si se puede hablar en este caso de un “boom” en la construcción, Domingorena afirmó: “Creo que sí, y los números lo ratifican. La cantidad de metros cuadrados que se dicen y difunden son reales. Nosotros en el Colegio de Arquitectos lo registramos, pero el desarrollo tiene que ver con obras de gran porte ya que las de porte mediano-chico y chicas están totalmente paradas, más en este contexto”.

“Ya venía en baja, no hay grandes programas del gobierno municipal, provincial y nacional con respecto a créditos hipotecarios. El Procrear es una suerte de ensayo que hicieron que no termina de ser ni por asomo el que fue en 2013-2014. Sumado a esto tenemos el problema de los alquileres”, agregó.

Fuente: Télam

Las palabras del Presidente del Colegio de Arquitectos de la ciudad coinciden con lo sucedido hacia fines de agosto, cuando fueron aprobados por vía de excepción los tres proyectos urbanísticos mencionados. Con respecto a qué tan justificadas están este tipo de obras que se aprueban por vía de excepción, explicó que el tema presenta cierta complejidad: “El Código de Ordenamiento Territorial es una herramienta de la protección urbana, no es un proyecto ni un plan estratégico. Tiene que servir justamente a una planificación, una mirada, un desarrollo que se piensa para la ciudad. Entonces es verdad que el Código está obsoleto, basta con ver la antigüedad que tiene, y que está fuera de contexto de lo que es el desarrollo de Mar del Plata, que tampoco sabemos en realidad bien cuál es, o por lo menos no está teóricamente planificado por el Estado”, expresó. 

“De ahí en más, existen excepciones que sí se justifican, porque hay cuestiones que tienen que ver con obras que son un aporte para la comunidad, que son sustentables, promueven un desarrollo positivo, y que el Código no las contempla. Muchas veces por ejemplo sucede con el tema de las obras de valor patrimonial. El chalet que se excepcionó a la cadena de comidas rápidas Mostaza – en Libertad y la costa – es un ejemplo de excepción que creo que está bien, porque se respeta la obra de valor patrimonial y había que excepcionarlo porque el Código no lo permitía. Ahora bien, hacer excepciones para que una construcción sea más rentable me parece que no se justifica, y más aún cuando las compensaciones que deberían generar o que generan tales excepciones en realidad no van a los lugares que uno desearía en Mar del Plata”, agregó.

La necesidad de crear un Consejo Local del Hábitat

Para lograr un desarrollo territorial más equitativo en la ciudad, Domingorena apoya la iniciativa presentada recientemente en el Concejo Deliberante que postula la creación del Consejo Local del Hábitat: “Se trata de una herramienta que prevé la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat. Es una normativa del primer mundo, pero que se la ha encasillado y malinterpretado diciendo que es confiscatoria. Este Consejo es indispensable ya que permite que la comunidad participe en toda la planificación de la ciudad, es un estamento necesario para que todas las excepciones y cuestiones que excedan las normativas sean evaluadas por el conjunto de la sociedad. Tendría que estar funcionando y al día de la fecha no ha sido aprobado”, afirmó.

Dicho Consejo estaría integrado por las Universidades, los Colegios Profesionales con incumbencias en la temática, las organizaciones sociales, las asociaciones sindicales y sociedades de fomento: “Más allá de legitimar o colaborar a mejorar, a interrumpir o a aprobar estas excepciones, es una herramienta que promueve generar suelo urbano, crear la Ley de tierras y transparentar la información respecto a todo lo que son las tierras vacantes de las ciudades. Es un organismo que transparenta y le da participación a la comunidad en todo lo que es la planificación de la ciudad”, detalló.

¿Qué sucede con las obras de valor patrimonial en la ciudad?

Consultado respecto del cuidado extra que podría significar la existencia del Consejo Local del Hábitat sobre obras de interés patrimonial, Domingorena expresó: “Es un tema difícil porque se trata de propiedades privadas, y está el Código Civil que legitima que tengan un propietario y que él pueda hacer con ella lo que quiera. Si no existe una ley nacional que se lo impida, que no la hay, una ordenanza municipal no puede imposibilitar que una persona demuela una obra de bien patrimonial”. 

En julio fue aprobado el proyecto para el desarrollo inmobiliario en Villa Titito. Foto: Carlos Alberto de Adá.

“Lo que nos parece que falta es un poco de imaginación y creatividad, crear herramientas que busquen esta preservación. Por ejemplo, una manera sería el traslado de la renta urbana, que exista un sector de la ciudad donde se pueda construir cierta altura y desarrollo de las obras, que tenga cierto privilegio y que puedan acceder quienes ceden las obras de valor patrimonial al municipio. Hay un montón de maneras de articular el tema del beneficio y la renta que genera una obra de valor patrimonial para el que la tiene”, agregó. 

Por último, se refirió a la situación actual de este tipo de obras: “Los desarrolladores han tomado como metodología acceder a una obra de valor patrimonial y le dicen al municipio que no van a tirarla abajo pero, por ejemplo, que quieren hacer allí dos torres, como sucede con el Château Frontenac. Es un modus operandi en donde el municipio – y no hablo de esta gestión en particular sino también de todas las gestiones anteriores – cede ante estas iniciativas. Esto nos parece que es dejar en manos de los desarrolladores el tema del manejo del patrimonio, y me parece que está mal”.

El Código de Ordenamiento Territorial vigente

En cuanto al Código de Ordenamiento Territorial vigente nos preguntamos: ¿Debe ser reformado? Al respecto, Domingorena puntualizó: “Mucha gente se concentra en decir que hay que modificar el Código. Creo que se debe pensar la ciudad que queremos y luego elaborar un nuevo Código o adaptar éste a la ciudad que queremos. Porque ponerle parches al Código en realidad no sirve para nada”.

Por último, el presidente del Colegio de Arquitectos entiende que la participación de los marplatenses es fundamental para darle un rumbo claro a la ciudad en materia del desarrollo que desea perseguir: “No lo tenemos en claro, ni tampoco es cuestión de que el Ejecutivo Municipal lo resuelva ya que estas cosas no las soluciona un gobierno o un sector de la política. Esto tiene que ser un acuerdo de los marplatenses, como ocurre en las ciudades que tienen su planificación a veinte, treinta o cuarenta años, donde la comunidad se pone de acuerdo en qué ciudad quiere y van todos para adelante. Por eso volvió a surgir la cuestión del Consejo Local de Hábitat, que es una herramienta que te permite escuchar las voces de toda la ciudad, y entre todos poder construir la Mar del Plata que queremos y que pretendemos proyectar para el futuro”, concluyó.