Desafíos Inmobiliarios en la Costa Atlántica: Radiografía de la Crisis de Alquileres en Mar del Plata

* Por Joaquín Chetelein para el #MediaLab de Portal Universidad

El mercado de alquileres en Mar del Plata se ha convertido en un desafío colosal para aquellos que buscan asegurarse un techo en esta ciudad costera. La creciente dificultad para encontrar propiedades disponibles para alquilar ha transformado lo que debería ser una tarea cotidiana en una verdadera misión imposible, la oferta de alquileres se ha reducido a mínimos históricos, generando una situación de alta demanda que desafía las expectativas de quienes buscan establecerse en esta ciudad.

Una de las problemáticas más influyentes a nivel nacional recae en Mar del Plata desde la modificación de la Ley de Alquileres en 2020 que generó que los dueños de las propiedades duden a la hora de renovar los contratos y repensar la forma de buscar ganancia con sus inmuebles.

Guillermo Rossi, presidente del colegio de martilleros comentó acerca del nuevo paradigma inmobiliario, “Estamos en Mar del Plata, que es un lugar turístico, entonces hoy los propietarios en vez de alquilar por 36 meses alquilan por temporada de invierno y temporada de verano, muchas propiedades se volcaron a ese alquiler lo que redujo aún más la oferta de de alquiler a largo plazo”.

Mar del Plata, luego de la pandemia y una suba exorbitante de los alquileres en Buenos Aires y La Plata, se ha convertido en una ciudad universitaria, incrementando aún más la demanda inmobiliaria, la temporada de invierno se pasó a llamar “alquiler para estudiantes” y los propietarios encontraron un nicho muy importante a explotar en la temporada invernal, aunque las modificaciones constantes y el surgimiento de alquileres a corto plazo con el Previaje incitó a los propietarios a explotar los alquileres a corto plazo bajando aún más la oferta.

En el podcast que se encuentra a continuación un estudiante explica la angustiante situación inmobiliaria que viven los universitarios que eligen la ciudad costera para su formación profesional

No solo se ha generado un cambio de paradigma en la forma de alquiler sino que debido al cambio de las pautas en la Ley 27.551 incrementó la cantidad de propiedades en venta. “La introducción de estas modificaciones, el ajuste anual en contrato y la duración de tres años, modificaron lo que se venía trabajando hasta ese momento y provocaron, que los propietarios pensaran de vuelta, si ponían la propiedad en alquiler o renovaban los
contratos, lo que el propietario decidió en una gran parte es buscar esa propiedad para la venta” señaló Rossi.

Los inquilinos también se vieron perjudicados por estas modificaciones, no solo por la falta de oferta, sino que los reajustes anuales llegaron a ser de 120% debido a la inflación. Por esto en octubre de este año se volvió a discutir la ley en el congreso y se modificaron varios puntos, a partir del 18 de octubre de 2023, está prohibido publicar y pagar alquileres en dólares (el incumplimiento de este punto puede ser denunciado en Defensa del Consumidor), el plazo mínimo de contrato sigue siendo de 3 años (el incumplimiento puede ser denunciado en el Ministerio de Hábitat), la actualización será semestral y por salarios, se puede consultar el índice de forma online

Las modificaciones son solo para aquellos contratos que se firmaron a partir del 18 de octubre de 2023, los contratos previos a esa fecha seguirán bajo las condiciones que se fijaron en el contrato.

Viviendas desocupadas, ofertas desperdiciadas

El censo 2022 arrojó resultados sorprendentes para Mar del Plata, una ciudad donde 142.090 personas son inquilinos e inquilinas, hay 86.285 viviendas desocupadas. Asombra un número tan alto cuando no abunda la oferta inmobiliaria.

La aparición del alquiler temporario y a corto plazo es uno de los causantes de estos datos, la desregulación de aplicaciones como Airbnb se ha convertido en un gran negocio para los propietarios. Este tipo de plataformas digitales dedicada a la oferta de alojamientos a particulares y turísticos mediante la cual los anfitriones pueden publicitar y contratar el arriendo de sus propiedades con sus huéspedes; y pueden valorarse mutuamente, como referencia para futuros usuarios. En la actualidad tiene una oferta de unas dos millones de propiedades en 192 países y 33 mil ciudades. Desde su creación en noviembre de 2008 hasta junio de 2012 se realizaron 10 millones de reservas.

Desde el colegio de martilleros de la ciudad de Mar del Plata mostraron su descontento ante estas nuevas formas de alquiler. “Nosotros estamos insistiendo permanentemente en todos los medios en que contraten con el profesional matriculado. Hay aplicaciones que sabemos todos que están funcionando y no hay una regulación puntual, es importante recalcarle al que viene a alquilar que contrate con los profesionales por un tema de seguridad. fundamentalmente porque están haciendo muchas estafas por internet, con propiedades que no existen. Cuando uno contrata con un profesional tiene una responsabilidad como colegiado con el colegio y segundo ante cualquier inconveniente siempre va a estar el profesional dispuesto a a dar una solución”.

Desde el senado se impulsó un proyecto de ley para regular el alquiler temporario en esta aplicación con apoyo unánime de senadores del Frente de Todos y Juntos por el Cambio. La discusión en el Congreso argentino gira en torno a una propuesta que redefine el alquiler temporario de inmuebles, estableciendo que dicho arrendamiento debe limitarse a un periodo de entre uno y noventa días. Esta medida se alinea con las regulaciones adoptadas en diversas ciudades a nivel mundial, buscando influir en el costo de las viviendas destinadas al alquiler permanente. En el contexto argentino, también se están evaluando posibles modificaciones a la Ley de Alquileres general. La propuesta abarca a “los propietarios o administradores que tengan la autorización correspondiente para comercializar temporalmente inmuebles, así como a los huéspedes y cualquier individuo que promueva, publicite u ofrezca viviendas de alquiler temporario con fines turísticos”.

Adicionalmente, en marzo de 2023 la por aquel entonces senadora nacional y vicepresidenta de la comisión de turismo, Ana María Ianni (Frente de Todos) planteó la creación del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario, que estaría bajo la jurisdicción del Ministerio de Turismo. En consonancia con estas medidas, se establece que “las plataformas digitales que faciliten, intermedien o formalicen contratos de alquiler temporario con fines turísticos deberán incorporar un campo en la plataforma para que el propietario pueda indicar el número de inscripción de cada unidad en el registro”. Para así evitar la competencia desleal con, por ejemplo, la hotelería; asimismo se reglamentaria como dictamina la ley de alquileres que el cobro debe ser únicamente en pesos.

Nuevo presidente, nuevas incertidumbres

A partir del 10 de diciembre de 2023 Javier Milei será el presidente de la República Argentina, en una de sus primeras declaraciones luego de la victoria en el ballotage fue acerca de esta temática, “La ley de alquileres hay que derogarla y entender que es un contrato entre partes. Solo generó daños esa ley. Se podrá pactar en cualquier moneda. La libertad monetaria es parte de lo que queremos avanzar” anunció el presidente electo en diálogo con radio Mitre.

En base a esto el presidente del colegio de martilleros de Mar del Plata dijo, “si bien es importante la libertad contractual, tiene que haber un marco legal que cuide algunos puntos centrales como la duración de contrato y el tipo de ajuste, tiene que haber una ley de alquiler, no va a estar la libertad pura porque tiene que haber un marco contractual, la realidad es que cuanto menor injerencia del estado haya en el mercado, el mercado funciona más fácil y hay que procurar que haya oferta, si la ley es buena y le da seguridad al propietario va a volver a poner su propiedad en alquiler y eso va hacer que los valores sean razonables”

En discrepancia con esto Gervasio Muñoz de Inquilinos Agrupados expresó, “el mercado inmobiliario ya suspendió a la firma de los contratos esperando que no haya ningún barco regulatorio, que sería eso la derogación que les permita hacer y deshacer lo que se les antoje, obviamente perjudicando muchísimo a los inquilinos y a las inquilinas, lamentablemente vamos a tener que esperar para que se confirme algo que venimos repitiendo hace tiempo y es que cuando decide el mercado absolutamente todo las consecuencias son dramáticas para todos”.

*Estudiantes del MediaLab, primer Laboratorio de Redacción para Medios Digitales. Se trata de un sistema experimental que consiste en el trabajo periodístico, de producción propia, que desarrollan alumnos del Taller de Redacción para Medios Digitales, correspondiente a la Tecnicatura de Periodismo Digital que se dicta en la Facultad de Ciencias Económicas y Sociales de la Universidad Nacional de Mar del Plata.