Alquileres: una crisis para el inquilino y el propietario
En Mar del Plata hay un déficit habitacional muy grande, es decir, la oferta de propiedades para alquiler es muy escasa y los costos muy elevados. Es complicado, sobre todo, conseguir propiedades en alquiler a 36 meses, debido a que una gran cantidad de ellas se alquilan a turistas en la temporada de verano.
Desde Portal Universidad tomamos contacto con Oscar Cherú, secretario General del Colegio de Martilleros de Mar del Plata para hablar de la situación que están atravesando los inquilinos. En este marco aseguró: “Está complicado conseguir propiedades en alquiler, la oferta en estos momentos es de escasísima a nula. Esa es la realidad, todo lo que tiene que ver con locaciones de 36 meses en Mar del Plata es muy escaso en particular. Venimos con un arrastre muy importante desde hace 2 años aproximadamente y creemos que lamentablemente lo que comienza a partir de marzo, en lo que tiene que ver con la oferta de propiedades, no avizora un buen panorama”.
Al preguntarle al martillero si se podría definir a la situación como una crisis dijo que “sí, obviamente es una crisis, para ponerle un título, porque en definitiva esto es oferta y demanda. Hay mucha demanda y muy poca oferta y se generó una crisis en particular para quien está buscando. Esto es así y ojalá, confiamos, se revierta la situación porque nosotros también vivimos de esto y nuestro trabajo se ve afectado”.
Entre las causas que Cherú adjudica a esta crisis, se encuentra la Ley n° 27.551, más conocida como Ley de Alquileres, sancionada en el 1ro de julio de 2020: “Hay 2 puntos que son fundamentales y por los cuales la oferta se restringe, uno fue el cambio del plazo locativo de 24 a 36 meses y el segundo la actualización del valor una vez al año de acuerdo al coeficiente que emite el Banco Central de la República Argentina y que se conforma entre un mix del costo de vida y el promedio de los incrementos salariales”. Este índice es un promedio entre el índice de costo de vida y la base imponible de la remuneración de los empleados estables. El Banco Central es el órgano que lo emite de forma periódica.
LEY DE ALQUILERES 🏛️│Con 41 votos afirmativos se aprueban la modificación del Código Civil y Comercial de la Nación respecto de los contratos de locación #LeyDeAlquileres en @SenadoArgentina. Aquí los puntos más importantes de la nueva ley. pic.twitter.com/LXgoNzG2tj
— Subsecretaría de Asuntos Parlamentarios (@RParlamentarias) June 12, 2020
El problema del propietario
En la ciudad hay mucha propiedad ociosa, ya sea porque hay gente que no vive en la ciudad que tiene propiedades de veraneo “y por ahí en esta situación de acuerdo al bolsillo de cada uno prefieren tenerlo vacío todo el año y ocuparlo algún fin de semana largo y en la temporada de verano”.
También están aquellos que de acuerdo a la situación prefieren tener su propiedad libre, “24 meses, con este proceso inflacionario es período más corto y fácil de corregir, pero un contrato a 3 años no le da mucha certeza al propietario” enumeró Cherú como primer problema de los arrendadores. Además, la cuestión que resalta sobre el segundo punto, es que el ajuste se hace una vez al año y con el proceso inflacionario que atraviesa el país, “el propietario siente que sus ingresos se ven bastante reducidos con el correr de los meses y tener que esperar un año para que se actualice juega en contra de sus intereses. En algunos casos es entendible, se le incrementan gastos de impuestos y expensas y el remanente que le queda a partir de 5 meses sin actualizar, por más que se actualicen se ve muy reducido”.
Carter de alquiler por temporada de verano en un edificio de Mar del Plata
Tener la propiedad sin alquilar también implica gastos para el propietario, pero ante un remanente tan bajo muchos prefieren hacerlo. Al preguntarle los motivos al Martillero contestó que, “por ahí el propietario desde ese punto de vista alguna variante puede tener. Si bien en los últimos 2 años, producto de la pandemia, lo que fueron locaciones para estudiantes fue muy escasa o nula, ahora se ha reactivado un poco con ese punto en particular”. También hizo énfasis en la temporada de verano que según ellos fue medianamente buena. Muchos propietarios entonces, deciden alquilar temporada de invierno generalmente a estudiantes y de verano a turistas.
“Por supuesto tener una propiedad vacía genera una restricción en los ingresos y un deterioro del lugar, por eso muchos han decidido volcar esas propiedades a la venta. Hay un abanico de opciones que los propietarios tienen, pero uno no lo puede obligar a volcar esa propiedad al mercado, son decisiones muy personales. Es preferible para ellos tener un ingreso que con el correr de los meses se vaya recortando a que haya que esperar un año para actualizarlo”.
El problema del inquilino
La otra realidad tiene que ver con los inquilinos que en primer lugar “afrontan un panorama muy feo, uno lo ve cotidianamente. A mí me llama la gente para que la tenga en cuenta y no puedo anotar más, me aparece una propiedad y tengo 200 personas interesadas”.
En segundo lugar, no pueden afrontar semejante aumento de golpe, “el último índice del mes de enero estuvo alrededor del 85% que es un incremento anual. Vos venís pagando 10 mil pesos de alquiler y al segundo año pasas a pagar 18500 pesos”.
“Lo vemos a diario porque hacemos muchas locaciones y a veces cuando hay que cambiar el valor del mes para el año siguiente notamos la dificultad que se le genera a los locatarios a la hora de pagar. También vemos que muchas veces no corre la misma relación el incremento con la actualización salarial” dijo Cherú. En muchos casos se genera una especie de cuello de botella, sobre todo en el asalariado que percibe un sueldo fijo. “Uno trata de explicarle que esto es una ley y que está para cumplirla y en algunos casos se conversa también, de acuerdo a la situación personal, un acuerdo con la posibilidad de alguna reducción razonable o algún incremento por unos meses un poquito inferior de lo que la ley determina. Pero son cuestiones más puntuales y artesanales que también ocurren porque a veces hay propietarios que entienden y quieren proteger a un buen inquilino”.
ATENCIÓN! Ya salió EL JINGLE DEL ALQUILER 🏡 quien tiene alguna datitaaaaa? pic.twitter.com/Oy6kVwQzgk
— Celeste Dondero (@CelesteDondero) January 24, 2023
Los inquilinos manifestaron su descontento de distintas maneras, el mes pasado se viralizó el video de una inquilina que se manifestó por redes sociales.
El futuro de la situación
Sobre el futuro de la situación Cherú explicó que el año pasado se trabajó desde el gobierno en la modificación de estos dos puntos, que son los más cuestionados pero que no se avanzó en ese sentido, “creíamos que podíamos tener alguna modificación, y en definitiva no se terminó sancionando nada y teniendo un año eleccionario por medio creemos que va a ser muy difícil también”.
“Nosotros entendemos las dos posiciones, cada uno tiene su justo derecho, esta ley ha afectado a las dos partes, no se a quien más y a quien menos, pero las dos están afectadas. Es un círculo vicioso del que nos gustaría salir, pero están faltando las herramientas para que se reactive el mercado de venta o que desde el estado salga algún incentivo fiscal o impositivo para empujar a los propietarios a poner sus propiedades en alquileres. Ojalá que se revierta esto para bien de todos, para locatarios e inquilinos que están buscando” concluyó el martillero.
