Distintas miradas frente a la reforma de la Ley de Alquileres
El proyecto de reforma de la Ley de Alquileres, aprobado la semana pasada en la Cámara de Diputados de la Nación, ingresó al Senado y comenzará a ser debatido en un plenario de las Comisiones de Legislación General y Presupuesto, convocado para el próximo miércoles.
La reforma plantea modificaciones a los plazos de los alquileres y la forma en que se calculan los mecanismos de actualización de valores entre los inquilinos y los locatarios, generando opiniones encontradas entre los distintos sectores afectados por la medida.
Para profundizar sobre esta situación, conocer los argumentos detrás de las distintas posturas y el impacto que puede tener sobre el mercado de propiedades, desde Portal Universidad nos pusimos en contacto con Guillermo Rossi, presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, y con Sebastián Oliver, referente del colectivo Inquilinos Mar del Plata.
La reforma desde la mirada de los martilleros
Consultado sobre la relevancia de las reformas planteadas, Rossi explicó: “Hay una media sanción de una modificación a la ley 27.551 que aborda fundamentalmente dos temas centrales. Uno es la reducción del período mínimo de contrato, que en la ley anterior era de 3 años y ahora pasó a ser de dos; y el ajuste que anteriormente era en forma anual ahora pasó a ser cuatrimestral. Son los dos temas centrales. Nosotros veníamos pidiendo esta modificación, fundamentalmente que hubiera un ajuste semestral y que el contrato fuera por dos años. En esa línea fue el proyecto que se aprobó en la Cámara de Diputados. Esto es una media sanción, falta después el resto del camino por eso queremos ser muy prudentes, esto tiene que tratarlo Senadores, pasar por Presidencia, así que todavía queda un camino largo para recorrer”.
El proyecto de reforma ingresó a Senadores y será debatido el miércoles próximo. Foto: Comunicación Senado
En cuanto a la controversia que se generó por las modificaciones dijo: “Esto se viene trabajando hace mucho tiempo. Desde nuestro Colegio tuvimos reuniones con las comisiones de trabajo y había dos posiciones totalmente enfrentadas. Una, la oficialista, que es la que sostenía la ley que estaba vigente, que trajo muchas cosas buenas como por ejemplo la actualización de los depósitos y nuevos sistemas de garantía. Dio una serie de beneficios y protección al inquilino, pero fue muy mala en el sentido este de los períodos y del ajuste. Por otro lado, la oposición tenía este proyecto de modificación, y después había otro pedido que era de derogación. Nosotros entendemos que la derogación de la ley no era el camino porque quedamos si no ante un vacío legal. Este proyecto dentro de todo fue bastante bueno. Nosotros hablábamos de un ajuste semestral, no cuatrimestral. Algunas federaciones inmobiliarias pedían ajuste cuatrimestral. Nos pareció que el ajuste semestral era más razonable”.
“Acá fundamentalmente el tema grave es la inflación, que es lo que lleva a estas dificultades. La inflación hace que uno no pueda tener previsibilidad, ni el propietario que tenía un año el alquiler congelado, ni el inquilino que hoy se encuentra con un ajuste del 114%. Por eso es que se insistía tanto en esta modificación, pero reitero que tiene que ser tratado en Cámara de Senadores, donde el oficialismo tiene su mayoría, entonces no sabemos realmente si va a prosperar”, expresó.
En cuanto a las modificaciones respecto del cálculo de las actualizaciones, Rossi dijo: “Actualmente venimos trabajando con un índice que emite el Banco Central. Esta nueva ley nos da tres índices alternativos: un índice de precios al consumidor, un índice de aumento de precios mayoristas y un índice de aumento a partir de las variaciones en los sueldos. En la ley anterior teníamos un índice claro que emite el Banco Central y nos ocupábamos de manejarlo muy bien. Hoy da estas alternativas, nosotros creemos que esto por ahí es uno de los temas que Senadores va a llegar a modificar y establecer un solo índice. Creemos que el índice de ajuste de sueldos es el más razonable, porque el que va a pagar un alquiler vive de un sueldo y nos parece que sería lo más razonable. Pero bueno, hubo algunas modificaciones que llegaron con algún error. El otro tema que puede ser problemático es el de los ajustes cada cuatro meses, a nosotros nos parece que debería ser cada seis para dar un respiro al inquilino”.
Por otro lado, con respecto a los impactos que pueden tener estas modificaciones en el mercado dijo: “Creemos que el impacto va a ser positivo porque el propietario va a tener una seguridad jurídica y va a volcar su propiedad en alquiler. Esto no va a tener un efecto inmediato, sobre todo en Mar del Plata en donde sabemos que las propiedades se destinan a alquiler temporario también. Creemos que, si se llegara a aprobar este año, esto va a surtir efecto a partir de marzo o abril, que es cuando el propietario va a empezar a pensar qué destino le va a dar a la propiedad. Va a ayudar mucho, pero falta tiempo para la aprobación de la ley y que esto pueda llegar a tener un efecto en el mercado. Indudablemente va a ser positivo en el sentido de que va a haber más oferta y esa oferta va a hacer que los precios se acomoden. Hoy estamos hablando de valores muy altos que no se corresponden con los ingresos de la gente, así que creemos que esto va a mejorar el mercado de alquileres”.
Sobre la importancia de que esta ley se trate de forma expeditiva ya que muchos propietarios prefieren retirarse del mercado ante un eventual cambio de las reglas de juego, manifestó: “Hay gente que hoy está firmando un contrato en este marco de incertidumbre. Nosotros decimos que seamos cautelosos ya que esto va a demorar un tiempo. Entonces, cuando van venciendo los contratos nosotros lo que estamos aconsejando es tratar de buscar alguna prórroga que de alguna manera de acá a marzo o abril – tanto propietario como inquilino – se pongan de acuerdo; y el año que viene una vez que tengamos una modificación en la ley, recién ahí poder pactar un nuevo contrato. Es todo un trabajo artesanal nuestro con cada propietario y con cada inquilino para tratar de encontrar una solución para las dos partes, porque acá los afectados fueron las dos partes – propietario e inquilino – y por supuesto nosotros que estamos en la intermediación”.
Finalmente se refirió al impacto que va a tener esta modificación en los inquilinos y explicó: “A mediano plazo los va a beneficiar. Hoy está el miedo frente a la actualización cuatrimestral pero eso no quiere decir que el ajuste tenga que sí o sí ser obligatorio cada 4 meses. Está esta alternativa, el propietario va a poder decir “en vez de ajustar cada cuatro meses, ajusto cada 6”. El tema es tener una herramienta legal para manejarse. Yo creo que en las asociaciones de inquilinos hay gente muy correcta, muy coherente, con la que nos hemos sentado a hablar. Y hay algunos que irracionalmente atacan al mercado, tratando de especuladores a los propietarios. Mar del Plata no tiene esa realidad. En Mar del Plata hablamos de un propietario individual, que tiene un departamento, una casita. Acá no hay especulación, acá tenemos gente que necesita alquilar del lado del propietario y del inquilino. Estamos en un mercado totalmente diferente al que puede ser Buenos Aires, donde tiene turismo internacional. Creo y estamos convencidos de que para todo lo que es Provincia de Buenos Aires esto va a ser bueno y el inquilino se va a ver favorecido por que va a tener más oferta”.
La postura de los inquilinos
Oliver se manifestó en contra del proyecto de reforma aprobado en Diputados: “Implica más precariedad para las personas que alquilamos y retrotrae lo que habíamos conseguido con la actual y vigente Ley de Alquileres. Primero, quitándonos 12 meses con la disminución del plazo del contrato de 36 a 24 meses; y segundo indexando encubiertamente la actualización del alquiler con los aumentos programados cada 4 meses, sin profundizar en otros detalles del articulado en los que todavía se encuentran algunas argucias legales que juegan a favor de la parte locadora”, afirmó.
“Queremos que se mantenga vigente la actual Ley de Alquileres y que esta reforma no se apruebe en Senadores. Además, se deben tomar medidas urgentes, políticas públicas activas que garanticen la oferta de vivienda para alquiler en la plaza inmobiliaria y que las condiciones de acceso a la misma cumplan con las pautas mínimas de dignidad, es decir, que la vivienda que se alquile esté en condiciones y se abran instancias de diálogo en el sector inmobiliario”, agregó.
Foto: Inmobiliarias Mar del Plata
En cuanto a la situación actual, detalló: “El mercado de alquileres en Mar del Plata está en contracción, fenómeno que prácticamente comenzó a evidenciarse con la aprobación y vigencia de la nueva Ley de Alquileres, el 1 de julio de 2020, cuando el mercado inmobiliario comenzó a cuestionar sus alcances y a boicotearla, retirando viviendas en alquiler, poniéndolas en venta o directamente dejándolas cerradas. Si a eso le sumamos el fenómeno de las plataformas de alquileres online, que mayormente están cuotificadas en dólares, era obvio que la oferta de alquileres en la plaza inmobiliaria de General Pueyrredón se redujera”
Para Oliver, son distintas acciones las que pueden mejorar la situación actual: “Primero, el Estado Nacional debe acordar con las provincias y designar la autoridad de aplicación de la actual ley de alquileres, que sigue acéfala. Tenemos ley, está reglamentada y no tenemos autoridad de aplicación. Esta es una clara manifestación de la poca voluntad política para resolver el tema de las viviendas en alquiler”, expresó.
“Además, existen herramientas ya reglamentadas, como la Ley de Acceso justo al Hábitat de 2014, que delega en los municipios la posibilidad de resolver la vivienda no solamente en alquiler, sino también a través de la sesión de terrenos fiscales o la construcción de viviendas sociales, pero que no se cumple”, agregó.
La necesidad del diálogo entre las partes también resulta fundamental para resolver la problemática. Al respecto, Oliver detalló: “Aquí en General Pueyrredón estamos exigiendo la apertura de una oficina al inquilino, para tener asesoramiento legal gratuito y contar con un espacio de diálogo con el sector inmobiliario; porque reconocemos que su búsqueda de rentabilidad está bien, pero ella no debe ser a costas de los derechos de las personas que alquilamos”.
El referente de Inquilinos Mar del Plata también se refirió a los distintos argumentos que aseguran que con la aprobación del proyecto, la oferta de viviendas en alquiler crecerá: “Nada asegura que la oferta sea mayor con la sanción de la nueva ley. Esto es especulación del sector inmobiliario, siempre lo hizo y además nunca quiso la regulación del mercado inmobiliario ni con la ley actual, ni con la anterior, ni con ninguna de ellas. Es un sector que está, en los hechos, totalmente desregulado, y justamente por eso cualquiera pide cualquier precio para alquilar y la arbitrariedad a la hora de firmar un contrato es evidente. Justamente lo que nosotros necesitamos es un sector regulado y con reglas de juego claras. El sector inmobiliario no quiere nada de eso, y así estamos”, afirmó.
En caso de que el proyecto termine siendo aprobado, Oliver entiende que habrá un aumento de precios indiscriminado, ya que la ley tampoco plantea la regulación de un precio.
Para finalizar, Oliver volvió a hacer hincapié en la necesidad de diálogo: “Las organizaciones que formamos parte del Movimiento de Inquilinos Nacional confiamos en que la única herramienta para llegar a un acuerdo es el diálogo entre las partes. Por eso venimos reclamando que se generen estos espacios en los Municipios con la creación de la oficina mencionada, para dialogar con el sector inmobiliario y llegar a acuerdos más equitativos y justos para ambas partes”, concluyó.
